土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，或土地使用期满，土地使用的人要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
如果土地使用权的实际成交价不低于所在级别基准地价平均标准，那么土地出让金将按照成交价不低于40%的标准计算。如果成交价低于基准地价平均标准，那么土地出让金将按照全部地价的40%计算。
对于发生转让的划拨土地使用权补办出让的情况，土地出让金将按照基准地价平均标准的40%计算。
如果土地使用权受让人对土地出让金的计算有异议，能委托有资质的土地估价机构做评估，评估价的40%将作为土地出让金的计算标准。
划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%。在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算。
总结：土地出让金的计算方式根据实际成交价和无实际成交价的情况做不同的计算。在二手房交易中，买卖双方都有必要了解土地出让金的相关联的内容，以便在交易过程中做出正确的决策。
